Iedereen die na 2003 z’n oude huis met overwaarde heeft verkocht en een ander huis heeft gekocht, heeft te maken met de bijleenregeling. De bijleenregeling beperkt de hypotheekrenteaftrek.
In dit artikel leggen we uit hoe de bijleenregeling werkt en hoe u de overwaarde van uw huis kunt berekenen.

Bijleenregeling = overwaarde verplicht gebruiken

Wie een huis koopt, mag de hypotheekrente die u over de hypotheek betaalt, van de belasting aftrekken. Het huis moet dan wel uw hoofdverblijf zijn. Als u na verloop van tijd een ander huis koopt, moet u de overwaarde van uw oude huis gebruiken voor de financiering van uw nieuwe woning. De overwaarde van uw huis is de verkoopprijs van uw woning in onbewoonde staat minus de hypotheekschuld. Gebruikt u de overwaarde van uw huis voor iets anders en leent u dit bedrag weer bij voor uw nieuwe huis, dan is de rente over dat extra bedrag niet aftrekbaar. Als u eerst drie jaar bijvoorbeeld gaat huren en daarna weer een huis koopt, heeft u niet meer met de bijleenregeling te maken. Die termijn was altijd vijf jaar, maar is per 1 januari 2010 teruggebracht naar drie jaar.

Eigenwoningschuld berekenen

Een belangrijk begrip in de bijleenregeling is de eigenwoningschuld. U berekent de eigenwoningschuld voor uw nieuwe huis als volgt: tel de aankoopprijs, de makelaarskosten, de notariskosten voor de overdracht en de overdrachtsbelasting van uw nieuwe woning bij elkaar op. Dit zijn uw totale aankoopkosten. Trek de overwaarde (ook wel eigenwoningreserve genaamd) van uw oude woning hiervan af. Het bedrag dat u overhoudt, is de maximale hypotheekschuld waarover u de rente af mag trekken.

Vervolgens kijkt u welk bedrag het hoogst is: het maximale schuldbedrag of het bedrag dat u voor uw woning hebt geleend. Is het geleende bedrag het hoogst? Dan kunt u alleen de rente over het maximale schuldbedrag aftrekken. Uw eigenwoningschuld is dan gelijk aan het maximale schuldbedrag (zie rekenvoorbeeld 1). Is het geleende bedrag gelijk aan, of lager dan het maximale schuldbedrag? Dan mag u de volledige rente over het geleende bedrag aftrekken. Uw eigenwoningschuld is gelijk aan het geleende bedrag (zie rekenvoorbeeld 2).

De Belastingdienst heeft op haar website een rekenhulp bijleenregeling gezet. Daarmee kunt u uw overwaarde en uw eigenwoningschuld berekenen.

Bijleenregeling en aflossen hypotheek

In de huidige discussie over beperking van de hypotheekrenteaftrek wordt de bijleenregeling zelden genoemd. Dat is jammer, want in zekere zin is de bijleenregeling een boete op voortijdig aflossen van uw hypotheek. Immers, als u een deel van uw hypotheek aflost, wordt uw eigenwoningschuld groter en heeft u voor uw volgende huis minder hypotheekrenteaftrek.

Rekenvoorbeelden bijleenregeling

Rekenvoorbeeld 1:

De aankoopsom (inclusief aankoopkosten) van de nieuwe woning is € 180.000. Bij aankoop van uw nieuwe woning heeft u voor € 180.000 een hypotheek afgesloten. Uw eigenwoningreserve (overwaarde) is € 30.000. Het maximale schuldbedrag is: € 180.000 – € 30.000 = € 150.000.Het geleende bedrag (€ 180.000) is hoger dan het maximale schuldbedrag (€ 150.000), dus u mag alleen de rente over het maximale schuldbedrag aftrekken. De eigenwoningschuld voor de nieuwe woning is € 150.000. Het restbedrag (€ 30.000) is een schuld in box 3 en de rente over dat deel is niet aftrekbaar.

Rekenvoorbeeld 2:

De aankoopsom (inclusief aankoopkosten) van de nieuwe woning bedraagt € 140.000. Bij aankoop van uw nieuwe woning heeft u voor € 120.000 een hypotheek afgesloten. Uw eigenwoningreserve (overwaarde) is € 10.000. Het maximale schuldbedrag is: € 140.000 – € 10.000 = € 130.000. Het geleende bedrag (€ 120.000) is lager dan het maximale schuldbedrag (€ 130.000), dus u mag de volledige rente aftrekken voor de belasting. De eigenwoningschuld voor de nieuwe woning bbedraagt € 120.000.

(bron: NVM)

Wilt u weten hoe u de overwaarde van uw huis kunt verzilveren? Lees dan ons artikel over de krediethypotheek. Voor senioren die de overwaarde uit hun huis willen verzilveren is er de opeethypotheek.